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Erwerb einer Immobilie in Portugal

Mit dem Artikel über den KAUF UND VERKAUF VON IMMOBILIEN, erstellt von der GRUPPE ARE "Algarve Real Estate" in Zusammenarbeit mit der Rechtsanwältin Dr. Rita Branco, die sich auf das portugiesische Immobilienrecht spezialisiert hat, werden wir Ihnen das gesamte Verfahren eines Kaufs und Verkaufs von Immobilien auf einer einfachen Art erklären, jedoch mit Verweis auf das gesamte portugiesische Rechtsverfahren.

1 - Wie funktioniert der Kauf und Verkauf von Immobilien in Portugal?

In Portugal wird der Kauf und Verkauf von Immobilien über eine notarielle Übertragungsurkunde durchgeführt. Danach wird die notarielle Übertagungsurkunde  mit der  Registrierung der Urkunde im Grundbuchamt rechtskräftig bestätigt. Ab diesem Moment ist die Immobilie im Namen des (der) Käufer registriert. Die notarielle Übertragungsurkunde kann nur in Anwesenheit eines Notars oder im Grundbuchamt durchgeführt werden. 

KONZEPT UND RAHMENBEDINGUNGEN

“Kauf und Verkauf ist ein Vertrag, durch den das Eigentum einer Sache oder eines Rechts mittels eines Preises übertragen wird.” – Artikel 874 des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) .

Das Kauf- und Verkaufsverfahren von Immobilien in Portugal ist sehr einfach und umfasst folgende Verpflichtungen:

  1. Erwerb von Immobilien - Die Übertragung des Eigentums einer Immobilie oder eines Nutzungsrechts;
  2. Übergabe des Grundstücks - Die Verpflichtung, die Immobilie zu übergeben;
  3. Bezahlung - Die Verpflichtung den vereinbarten Preis zu zahlen. – Artikel 879 des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Der Kauf- und Verkaufsvertrag ist ein wirksamer Vertrag, denn   – die Erklärung oder Übertragung eines Rechtes erfolgt durch die Wirksamkeit des Vertrages - vgl. Art. 408 Nr. 1. des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

2 - Wie funktioniert das Kauf- und Verkaufsverfahren in Portugal?

  • Der Kauf und Verkauf einer Immobilie erfordert die Prüfung der Unterlagen bezüglich der Immobilie. Es ist wichtig, dass die Unterlagen alle gültig sind und die Güter ordnungsgemäß legalisiert sind.
  • Zur Prüfung der Rechtmäßigkeit der Gebäude bezüglich der Eintragung und steuerlichen Situation sowie des Vorhandenseins eventueller Schulden oder Belastungen wird empfohlen, nur qualifizierte Fachleute einzuschalten – in Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwälte und Rechtsberater.
  • Die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer muss überprüft werden.
  • Dem Verkäufer müssen alle Unterlagen der Immobilie zur Verfügung gestellt werden.
  • Es wird den Abschluss eines Verkaufsvorvertrags empfohlen, in dem die Parteien die Geschäftsbedingungen (Preis, Zahlungsbedingungen, den Betrag der Anzahlung, unter anderem) festlegen.

3 - Phasen des Kauf- und Verkaufsverfahrens:

3.1 - Suche und Untersuchung über das rechtliche Eigentum der Immobilie:

Vor dem Abschluss des Verkaufsvorvertrags müssen erst die Unterlagen des Gebäudes geprüft werden, die Sie in den Grundbuch-, Finanzämtern und Stadtverwaltungen erhalten können. In einigen Fällen kann es auch erforderlich sein, andere Behörden aufzusuchen.

3.2 - Notwendige Unterlagen für den Kauf einer Immobilie:

  • Kaufvertrag - Das Gesetz legt fest, dass der Kaufvertrag einer Immobilie durch eine notarielle Übertragungsurkunde oder durch eine Privaturkunde, rechtmäßig von einem Rechtsanwalt oder Rechtsberater beglaubigt, abgeschlossen werden muss. Der Käufer und der Verkäufer müssen in der Regel bei der Erstellung dieser Übertragungsurkunde oder dieser Privaturkunde teilnehmen. In speziellen Fällen können andere Stellen teilnehmen, wie Vertreter von Kreditinstituten, Vertretungsbevollmächtigte im Namen des Käufers oder Verkäufers, Eheleute, die dem Verkauf zustimmen müssen, Dolmetscher, wenn der Käufer oder Verkäufer die portugiesische Sprache nicht verstehen, etc.

Hinsichtlich der erforderlichen Unterlagen für die Übertragungsurkunde können wir zwischen den Unterlagen der Beteiligten und den Unterlagen der Immobilie unterscheiden.

3.2.1 - Erforderliche Unterlagen und Informationen bezüglich der Beteiligten des Kaufvertrags.

3.2.1.1 - Im Falle von natürlichen Personen:
  • Dokumente:
    • Personalausweis/Bürgerausweis und Steuerkarte.
  • Persönliche Daten:
    • Familienstand (verheiratet, ledig, geschieden, verwitwet),
    • Eheregelung (Gütertrennung, erworbene Gütergemeinschaft,
    • allgemeine Gütergemeinschaft),
    • Herkunft (Geburtsort und entsprechende Gemeinde und Kreis)
3.2.2 - Im Falle von juristischen Personen und speziell bei Handelsgesellschaften:
  • Handelsregisterauszug, vor weniger als ein Jahr ausgestellt, und Identifikationsnachweis der juristischen Person (es können noch andere Dokumente erforderlich sein, wie Protokolle des Verwaltungsrats oder der Hauptversammlung, je nach Art der Gesellschaft, ihres Gesellschaftsgegenstands und der Rechtsform der Gesellschaft).
  • Identifikationsdokument der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, die bevollmächtigt sind, in Namen der Gesellschaft zu handeln (Bürgerausweis, Personalausweis, Steuerkarte).

3.3 - Die Dokumente und Informationen bezüglich der Immobilie

3.3.1 - Im Grundbuchamt:

Das Grundbuchamt verfügt über eine vollständige Beschreibung von jedem Gebäude, sodass Sie Informationen bezüglich eines eingeschriebenen Gebäudes beantragen können; dafür müssen Sie nur die Ausstellung eines Grundbuchauszug ersuchen. Der Grundbuchauszug muss die Beschreibung des Gebäudes und die entsprechende Eintragung im Namen des Verkäufers enthalten. Der Grundbuchauszug erlaubt die Rechtmäßigkeit des Verkäufers für den Verkauf der betreffenden Immobilie und eventuell eingetragene Schulden und Belastungen der Immobilie zu überprüfen.

Alle Schulden oder Belastungen, wie:

  • Hypotheken,
  • Pfandrechte,
  • Grunddienstbarkeiten 

müssen bis zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung annulliert sein.

Im zuständigen Grundbuchamt muss ein Grundbuchauszug bezüglich der Immobilie erhalten und folgende Situationen überprüft werden:

  1. Immobilie rechtmäßig zugelassen - Ob das Gebäude tatsächlich die vom Verkäufer angegebene Beschreibung hat und ob diese Beschreibung der Beschreibung im Steuerregisterauszug, im von der Stadtverwaltung zugelassenen Projekt und in der von derselben Behörde ausgestellten Nutzungslizenz entspricht.
  2. Legitimität die Immobilie zu verkaufen - Ob der Verkäufer der aktuelle und einzige Eigentümer ist, und daher die Legitimität hat, die Immobilie zu verkaufen.
  3. Andere Rechte - Ob keine anderen eingetragenen oder anhängigen Rechte vorhanden sind, die maßgeblich die Nutzung der Immobilie einschränken können.

Zu erhaltenes Dokument: Grundbuchauszug oder Zugangscode für den Online-Grundbuchauszug, der kürzer als 6 Monate vom zuständigen Grundbuchamt ausgestellt wurde.

3.3.2 - Im Finanzamt:

Über die Finanzämter ist es möglich, Informationen über die steuerliche Situation der Immobilie zu erhalten und festzustellen, welche Stelle für die Erfüllung der Steuerpflichten bezüglich des entsprechenden Guts zuständig ist.

  1. Immobilie ordnungsgemäß eingetragen - Ob die Beschreibung der Immobilie beim Finanzamt der Beschreibung der Immobilie im Grundbuchauszug entspricht;
  2. Erhaltungszustand der Immobilie - Ob die Immobilie leer steht (diese Bestätigung ist nicht absolut, denn es können Mietverträge in rechtswidriger Situation bestehen, d. h., die nicht bei den Finanzämtern deklariert wurden);
  3. Zu begleichende Steuern - Ob keine zu begleichenden Beträge bezüglich der kommunalen Abgabe (IMI) vorliegen oder ob Steuerschulden dieser Art, für welche die Immobilie verantwortlich ist, bestehen.
  4. Aktualisierte Bewertung der Immobilie - Prüfen, ob die Immobilie bereits gemäß den Vorschriften des Gesetzes über kommunale Immobilienabgaben bewertet wurde, und welcher der Immobilien-Marktwert ist (d. h., der Betrag, der für die kommunale Immobilienabgaben ermittelt wird.)

Dokument, die angefordert werden muss: Der Steuerregisterauszug, ausgestellt oder aktualisiert vor weniger als 1 Jahr von dem für den Immobilienbereich zuständigen Finanzamt oder erhalten vom Eigentümer der Immobilie aus dem Internet, ermöglicht die Überprüfung, ob die Immobilie auf den Namen des Eigentümers eingetragen ist, ihrer Flächen und Zusammensetzung, Grenzen und des Immobilien-Marktwerts (steuerlicher Wert der Immobilie nach der Bewertung durch das Finanzamt)

3.3.3 - In der Stadtverwaltung

In der Stadtverwaltung haben wir Zugriff auf:

  • Lizenz der Immobilie
  • Duplikat der technischen Wohnunterlagen
  • Einsicht der kommunalen Hauptpläne der Raumplanung.
  • Erhalt des Nachweises über den Verzicht des entsprechenden Vorzugsrechts.

ZU ERHALTENDE DOKUMENTE:

Nutzungslizenz, ausgestellt von der für den Immobilienbereich zuständigen Stadtverwaltung (in bestimmten Fällen kann die Nutzungslizenz durch die Baugenehmigung ersetzt oder sogar auf sie verzichtet werden, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die vor dem 7. August 1951 erbaut wurde - d. h. - vor Inkrafttreten der allgemeinen Haus- und Wohnungsbauverordnung, oder wenn es sich um eine Immobilie handelt, die eine Katastereintragung (im Finanzamt) aus dem Jahr 1937 hat. Mit diesem Dokument kann überprüft werden, ob die Immobilie rechtmäßig von der zuständigen Behörde für Wohn-, Geschäfts- oder Dienstzwecke genehmigt ist.

Urkunde, die von der für die Immobilie zuständigen Stadtverwaltung ausgestellt wurde, Nachweis der vorläufigen Abnahme der Erschließungsarbeiten oder der Hinterlegung einer für die Beendigung der Erschließungsarbeiten ausreichenden Sicherheit (nur, wenn es sich um die erste Übertragung von Immobilien handelt, die auf autonomen Partien oder Parzellen dieser Immobilien errichtet wurden);

Technisches Wohnungsdatenblatt: Das technische Wohnungsdatenblatt ist ein Dokument, das die technischen und funktionellen Eigenschaften der Wohnung beschreibt und dessen Vorlage zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Übertragungsurkunde/der Privaturkunde für alle Immobilien Pflicht ist, deren Antrag zur Ausstellung der Nutzungslizenz nach dem 30. März 2004 eingereicht wurde. 

Immer wenn es sich um den Erwerb einer neuen Immobilie, die zum Wohnen bestimmt ist, handelt, muss eine Kopie des technisches Wohnungsdatenblattes oder des vorläufigen technischen Wohnungsdatenblattes, falls die Immobilie noch nicht fertig gestellt ist, beantragt werden. Das Gesetz legt fest, dass das technische Wohnungsdatenblatt nicht von Hand geschrieben werden darf (mit Ausnahme der Unterschriften der Techniker) und auf eine für den Empfänger klaren und verständlichen Art auf Portugiesisch verfasst werden muss.

Das Technische Wohnungsdatenblatt muss Informationen über alle beim Projekt, Bau, Wiederaufbau, bei der Erweiterung und Änderung beteiligten Fachleute sowie Informationen über den Bauträger, die Grundstücksaufteilung, das städtische Grundstück und über die selbstständige Gebäudeeinheit oder über die Einfamilienwohnung enthalten.

Die folgende Informationen sind auch Pflicht und müssen im technischen Wohnungsdatenblat enthalten sein:

  • Sicherheitsleistung für die Wohnung sowie die Art und Weise, wie diese bei einer Feststellung von Mängeln geltend gemacht werden kann;
  • Betriebsregeln für die Wohnungseigentümer, falls vorhanden und Dienstleistungsverträge, die abgeschlossen wurden;
  • Wartungsregeln für die installierten Ausrüstungen, die eine Sonderbehandlung erfordern.

Die Pflanzen, die zur Gebäudeanlage und zur selbstständigen Gebäudeeinheit gehören, müssen an der entsprechenden Stelle des technischen Wohnungsdatenblattes angegeben sein, und sind in einem Anhang, der Bestandteil des Dokuments ist, dargestellt.

Die Erstellung des technischen Wohnungsdatenblattes liegt in der Verantwortung des Bauträgers und dieser muss zusammen mit dem für den Bau zuständigen Techniker dieses Dokument unterschreiben, wodurch die Richtigkeit und Übereinstimmung des technischen Wohnungsdatenblattes mit den Architekturentwürfen und Projekten der Fachrichtungen für das Gebäude bestätigt wird.

Die Kaufvertragsurkunden für Immobilien, deren Nutzunglizenz erst nach dem 30. März 2004 beantragt wurde, können nur durchgeführt werden, wenn das technische Wohnungsdatenblatt dem Notar/Rechtsanwalt vorgelegt wird. Diese Verpflichtung gilt sowohl für die ersten Übertragungen als auch für alle nachfolgenden Übertragungen.

Der Eigentümer ist verpflichtet, das technische Wohnungsdatenblatt aufzubewahren, solange die Immobilie in seinem Besitz ist, und es bei einem Verkauf den neuen Eigentümer zu übergeben. Bei Verlust, Diebstahl oder Beschädigung dieses Dokuments muss der Eigentümer ein Duplikat des technischen Wohnungsdatenblattes vom Bauträger oder von der zuständigen Stadtverwaltung erhalten.

Der Bauträger ist verpflichtet, das entsprechende technische Wohnungsdatenblatt für eine Zeitraum von 10 Jahren aufzubewahren, obwohl diese auch mit Sicherheit in der zuständigen Stadtverwaltung archiviert wird.

Die Nachweise des Verzichts der entsprechenden Vorzugsrechte,ausgestellt von der Stadtverwaltung und/oder von der portugiesischen Denkmalschutzbehörde (nur in den Fällen, in denen das Gesetz diesen Behörden diese Vorzugsrechte erteilt) oder der Eigentümer der angrenzenden Grundstücke bei ländlichen Grundstücken.


ENERGIEAUSWEIS UND BESCHEINIGUNG DER INNENLUFTQUALITÄT IN DEN GEBÄUDEN

Der Energieausweis ist bei neuen und gebrauchten Gebäuden ab dem Zeitpunkt, in den sie direkt von den Eigentümern oder Immobilienmaklern auf dem Markt zum Verkauf oder zu Vermietung angeboten werden, Pflicht. Das Dokument muss zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kauf-/Verkaufsvertrags, Leasingvertrags oder des Mietvertrags vorgelegt werden, um die angegebene Information über die Energieklasse, zu der das Gebäude gehört, zu bescheinigen.

Es ist ein Dokument, das die Energieeffizienz einer Immobilie auf einer Skala von

  • A+++ (sehr effizient)
  • A++ 
  • A+ 
  • B
  • C
  • D (wenig effizient) bewertet und

das von Technikern ausgestellt wird, die von der ADENE zugelassen sind.

Der Energieausweis enthält Informationen über die Eigenschaften des Energieverbrauchs bezüglich der Klimatisierung und Warmwasserversorgung. Der Ausweis gibt die Verbesserungsmaßnahmen zur Reduzierung des Verbrauchs an. Das Dokument ist für 10 Jahre gültig.

SONSTIGE: Wenn beabsichtigt wird, ein Bankkredit aufzunehmen, um den Erwerb zu finanzieren, muss der Käufer sich erkundigen, welche Dokumente von seiner Bank verlangt werden. In diesen Fällen ist eine der Anforderungen in der Regel die Vorlage von vorläufigen Eintragungen des Erwerbs und einer Hypothek.

4 - Die Ausarbeitung des Kaufvorvertrags:

Nachdem alle Unterlagen der Immobilie und alle Voraussetzungen und Einschränkungen bezüglich des Erwerbs der Immobilie analysiert wurden, wird der Kaufvorvertrag ertellt, d.h., ein Vertrag, womit die Parteien sich einvernehmlich oder einseitig verpflichten, einen bestimmten und endgültigen Vertrag in Zukunft abzuschließen.

Die Unterzeichnung des Kaufvorvertrags ist in den Situationen angebracht, in denen das Interesse besteht, das Geschäft abzusichern, aber die erforderlichen Bedingungen zum Abschluss des Kaufvertrags noch nicht vorhanden sind.

Diese Situation können aus verschiedenen Gründen auftreten, insbesondere wenn der Bau der Immobilie noch nicht abgeschlossen ist, die Gründung des horizontalen Wohneigentums anhängig ist, die Immobilie nicht die notwendige Nutzungslizenz hat oder wenn der Käufer nicht über den notwendigen Betrag zur Zahlung des Preises verfügt oder der Verkäufer noch auf die Genehmigung der Finanzmittel von Banken für den Erwerb wartet.
Durch den Abschluss eines Kaufvorvertrags können sich die Parteien sofort vertraglich binden (zu einem Zeitpunkt, an dem sie nicht über die vollständigen Unterlagen für den Vertragsabschluss verfügen oder ganz einfach, wenn eine der Parteien den Vertrag nicht sofort unterzeichnen möchte) und somit garantieren, dass der Kaufvertrag in einer vereinbarten Frist abgeschlossen wird.
In diesem Vorvertrag stellen die Parteien eine Rechtssicherheit bei einer Verzögerung oder Nichterfüllung des Vertrags sicher.
Oft kommt die Entscheidung, einen Kaufvorvertrag abzuschließen, nur zustande, da ganz dringend ein verbindliches Dokument zwischen den Parteien formalisiert werden muss, denn es steht fest, dass die Festlegung und Formalisierung einer Übertragungsurkunde, unabhängig davon, wie schnell sie durchgeführt werden, niemals so schnell wie der Abschluss eines Kaufvorvertrags sind.
Die Entscheidung, einen Kaufvorvertrag abzuschließen oder nicht, hängt von der konkreten Situation des Geschäfts und der entsprechenden Beteiligten ab.

Wichtige Elemente eines Kaufvorvertrags:
Der Inhalt eines Kaufvorvertrags kann erheblich variieren, je nach den konkreten Umständen der Parteien, der Situation der Immobilie, die Gegenstand des Vertrags ist, und dem gewünschten Geschäftsmodell.
Dementsprechend kann und soll der Kaufvorvertrag alle Bedingungen und Verpflichtungen, die Grundlage des Geschäfts sind, enthalten, insbesondere Haupt- und Zusatzklauseln, Bedingungen zur Aufhebung und Auflösung, die eventuell festgelegt wurden, Festlegung des Preises und die Frist- und Zahlungsbedingungen, Festlegung des Datums zum Abschluss des endgültigen Vertrags, Angabe der Sicherheiten und Vertragsstrafen sowie alle alle anderen erforderlichen Bestimmungen, um die Interessen der an diesem Geschäft beteiligten Parteien zu gewährleisten.
Andererseits kann die Analyse der Unterlagen der Immobilie Umstände bezüglich dieser aufdecken, die in den Bestimmungen des Kaufvorvertrags berücksichtigt werden sollen. Es ist zum Beispiel üblich, im Kaufvorvertrag die Beseitigung von allen in den Unterlagen der Immobilie festgestellten Unstimmigkeiten durchzuführen, festzulegen.
Ebenfalls kann auch der bauliche Zustand der Immobilie die Einbindung von spezifischen Bestimmungen im Kaufvorvertrag rechtfertigen. Es werden häufig Verpflichtungen des Verkäufers eingeschlossen, bestimmte Bauarbeiten oder Reparaturen an der Immobilie, vor Abschluss des Vertrags, einzuschließen.
Zusammenfassend geben wir die folgenden wesentlichen Elemente, die im Kaufvorvertrag enthalten sein müssen, an:

  1. Vollständige Identifizierung der Vertragsparteien (für natürliche Personen: Namen, Geburtsort und Nationalität, Familienstand, Wohnsitz, Nummer des Personalausweises/Bürgerausweises und Lohnsteuernummer, und für juristische Personen: Gesellschaftsbezeichnung, Sitz, Gesellschaftskapital, Handelsregisternummer und USt-IdNr. und Angabe der Person, die die Gesellschaft vertritt, mit Angabe seiner Funktion und seiner entsprechenden Vollmacht);
  2. Vollständige Identifizierung des Gebäudes, das Gegenstand des Kaufvorvertrags ist: (Lage und Zusammensetzung, Nummer der Beschreibung des Gebäudes im Grundbuchamt, Grundbuchblatt, unter dem das Gebäude im Finanzamt eingetragen ist, und seine Nummer, Ausstellungsdatum und ausstellende Behörde der Nutzungs- oder Baugenehmigung oder Vermerk zur ihrer Aufhebung);
  3. Festlegung des Versprechens, mit den Angaben:
    • Ob es sich um ein einvernehmliches oder einseitiges Versprechen handelt und
    • Ob die erworbene Immobilie frei von Belastungen und Schulden oder andere Verbindlichkeiten ist oder nicht und ob sie frei und nicht belegt von Personen und Gütern ist.
  4. Preis und Bezahlungsart, einschließlich den Angaben des Anzahlungsbetrags und der entsprechenden Folgenraten, wenn dies der Fall ist;
  5. Frist zur Unterzeichnung der Übertragungsurkunde und Angabe, wer diesen Termin festlegen muss;
  6. Übertragungsdatum der entsprechenden Immobilie (ist sehr wichtig, angesichts der Möglichkeit ihrer Zurückhaltung gemäß Art. 755 Nr. 1 Abs. des portugiesischen BGB). Nach der Übertragung des Eigentums, liegt dann die Verpflichtung die Übertragungssteuer (IMT), mit Ausnahme der Gebäude, die als dauerhaften Wohneigentum bestimmt sind, zu Zahlen.
  7. Alle Bedingungen, zu denen die Parteien beabsichtigen, den Kauf und Verkauf der Immobilie durchzuführen, und die entsprechenden Folgen, falls diese nicht erfüllt werden.
  8. Angaben der Sicherheiten und Pflichten der Parteien, zum Beispiel:
    • Erklärung für die gesetzlich vorgesehenen Zwecke, dass zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Übertragungsurkunde der Immobilie das Eigentum ordnungsgemäß rechtlich für die Katastereintragung begrenzt ist; dass die im Steuerregister angegebenen Flächen mit denen der Grundstücksbeschreibung und den Grundrissen, die von der Stadtverwaltung anhand der Nutzungslizenz genehmigt wurden, übereinstimmen.
    • Erklärung, dass bei der Vorbereitung und Erstellung des vorliegenden Vertrags keine Informationen oder Tatsachen gegenüber den versprechender Käufern ausgelassen wurden, worüber der versprechende Verkäufer vor seiner Entscheidung, das Geschäft abzuschließen, Kenntnis haben müsste, sei es über den baulichen oder den juristischen Zustand des Gebäudes, und die direkte oder indirekte Auswirkungen beim vorliegenden Verkauf des leer stehenden Gebäudes, das frei von Schulden oder Belastungen oder Verbindlichkeiten ist, haben könnten.
    • Erklärung, dass das Grundstück ordnungsgemäß im Grundbuchamt registriert und im Steuerregister zu seinem Gunsten eingetragen ist.
    • Die vorhandene Bauflächen müssen mit den Flächen und der Zusammensetzung, die in den entsprechenden Unterlagen des Kataster- und Grundbuchamts sowie der Stadtverwaltung beschrieben sind, übereinstimmen. Falls hier eine Diskrepanz vorliegt, muss diese vor dem Zeitpunkt der Unterzeichnung der Urkunde berichtigt werden.
    • Das Gebäude muss frei von Schulden, Hypotheken, Belastungen oder Verbindlichkeiten sein und leer stehen.
    • Erklärung, soweit es Ihnen bekannt ist, dass keine Vorladung, Beschwerde, Gerichts- oder Schiedsverfahren oder andere anhängige oder drohende Verfahren vorliegen, die Ihr Recht auf das Gebäude gegenüber einem Gericht, einer staatlichen Abteilung oder einer lokalen Behörde beeinträchtigen kann, sodass auf irgendeine Weise die Erfüllung der hier verankerten Pflichten beeinträchtigt wird oder beeinträchtigt werden kann.
    • Mit Ausnahme der Klauseln des Kaufvorvertrags besteht kein anderer Mietvorvertrag oder Vorvertrag bezüglich des Gebäudes oder Teile von diesem, der wesentlich die Nutzung oder Verfügbarkeit des Gebäudes seitens der versprechenden Parteien begrenzen oder einschränken kann.
    • Es liegen keine Steuerschulden bezüglich der Immobilien vor, die aus dem Erwerb oder Nutzung des versprechenden Verkäufers entstanden sind.
    • Erklärung, dass sich das Gebäude im normalen Wohnzustand und mit allen Ausstattungen und internen Netzen und Wasser-, Strom-, Abwasser- und Gasinstallationen in normalen Betriebszuständen befindet und keine Art von Veränderungen in seiner Konfiguration und Konstruktion durchgeführt wurden.
    • Falls es zum vorliegenden Datum Versicherungspolicen für das Gebäude des vorliegenden Vertrags vorliegen, verpflichten sich die versprechenden Verkäufer diese bis zum Zeitpunkt der notariellen Übertragungsurkunde rechtskräftig zu halten.
  9. Angabe über die Mitteilungsmethode zwischen den Parteien für Angelegenheiten bezüglich des Vertrags und Angabe des Ortes, an dem diese Mitteilung empfangen werden sollen.
  10. Angabe über die Vermittlungstätigkeit einer Immobilienagentur.
    • Gemäß Art 40. des Gesetzes Nr. 15/2013, vom 8. Februar sind die Parteien verpflichtet, im Kaufvorvertrag und bei der Unterzeichnung der Übertragungsurkunde die Vermittlungstätigkeit einer Immobilienagentur anzugeben, sodass beim Auslassen der Information über die Vermittlungstätigkeit in diesem Vertrag die Parteien mit der anwendbaren Strafe für die Straftat der Missachtung, gemäß Art. 348 des portugiesischen Strafgesetzbuchs bestraft werden.
    • Die Parteien müssen angeben, dass sie die Dienste eine Immobilienagentur genutzt haben, die von … , Inhaber der Berufszulassung Nr. … / im Immobilien- und Bauinstitut, I.P. eingetragen unter der Nr. … erbracht wurden oder, dass sie die Dienste einer Immobilienagentur nicht in Anspruch genommen haben.
  11. Verantwortlichkeit der IMMOBILIENAGENTUR
    • Die Immobilienagentur muss überprüfen, ob die versprochenen Immobilien mit Schulden belastet sind.
    • Gemäß dem Obersten Gerichtshof besteht diese Verantwortung darin, dass die Immobilienagentur verpflichtet ist, sich vor dem Abschluss des Vermittlungsvertrags und mit allen ihr zur Verfügung stehenden Mittel zu vergewissern, ob auf den Immobilien Schulden oder Belastungen lasten, und die beteiligten Parteien über jede Tatsache, die den Abschluss des vorgesehenen Geschäfts in Frage stellen, sofort zu informieren.
    • Falls sie dies nicht macht und dies dazu führt, dass der versprechende Käufer akzeptiert, den Kaufvorvertrag abzuschließen und die entsprechende Anzahlung dem Verkäufer zu zahlen, verpflichtet sie sich, den entstandenen Schaden zu beheben, wobei der Schadensbetrag die gezahlte Anzahlung entspricht.
    • Diese Verantwortung ist auch mit der gesamtschuldnerischen Haftung des Verkäufers verbunden, der verpflichtet ist, die doppelte Anzahlungsrate für die Nichterfüllung des Vertrags bis zum Betrag der vollen Höhe der Anzahlung zurückzahlen.
    • Obwohl hierfür unterschiedliche Gründe vorliegen können, verhindert dies nicht das Vorliegen der gesamtschuldnerischen Haftung. Es ist erforderlich, dass sie denselben Zweck haben, d. h. die Befriedigung des gleichen Interesses des Gläubigers.
    • Daraus folgt, dass der versprechende Verkäufer und die Immobilienagentur, beide verpflichtet sind, denselben Schaden zu beheben, d. h. sie sind zur Zurückzahlung mit demselben Zweck verpflichtet, sodass eine gesamtschuldnerische Haftung vorliegen muss. Auch wenn dies eine Begünstigung für den versprechenden Verkäufer bedeutet, da der Betrag geringer wird, den er allein zahlen muss.
  12. Die Folge einer Nichterfüllung des Vertrags ist insbesondere, dass die Regelung der Zwangsvollstreckung gemäß Art. 830 des portugiesischen BGB angewandt wird.
    • Der Kaufvorvertrag und die Anzahlung sind in der Regel miteinander verbunden, aber sie überschneiden sich nicht. Der Kaufvorvertrag entspricht einem selbstständigen Übereinkommen und die Anzahlung einer Zusatzklausel. Die Nichterfüllung der Parteien kann zu zahlreichen Konsequenzen führen. Wenn beide Parteien den Vertrag nicht erfüllen, ist die Lösung in der Regel die Zurückzahlung der Anzahlung in voller Höhe.
    • Aber wenn derjenige, der den Vertrag nicht erfüllt, derjenige ist, der die Anzahlung leistet (in der Regel ist dies der versprechende Käufer), ist die Konsequenz, dass die andere Vertragspartei (der versprechende Verkäufer) die Anzahlung als ihr Eigentum behalten kann.
    • Wenn die Nichterfüllung aber von demjenigen ausgeht, der die Anzahlung erhalten hat (versprechender Verkäufer), dann kann der versprechende Käufer die Rückzahlung der Anzahlung Anzahlung in doppelter Höhe verlangen.
    • Wenn außer der Anzahlung auch die Übergabe des versprochenen Objekts vorliegt, dann hat der Geschädigte bei einer Nichterfüllung nicht nur Anspruch auf die Rückzahlung der Anzahlung, sondern auch auf den bereits geleisteten Anteil des Preises und außerdem noch Anspruch auf die Rückzahlung der Differenz zwischen dem ursprünglichen Wert und des aktuellen Werts der Immobilie.
    • Letztendlich, auch wenn keine endgültige Nichterfüllung einer Verpflichtung vorliegt, kann derjenige, der sein Recht als verletzt ansieht, eine Zwangsvollstreckung einleiten. Diese entspricht dem Fall, in dem das Gericht ein Urteil verkündet, das dieselben Rechtswirkungen der geschäftlichen Erklärung, die nicht durchgeführt wurde, erzeugt und somit als Bestellung des endgültigen Vertrags dient.
  13. Notarielle Beglaubigung der Unterschrift:
    • Bei einem Versprechen bezüglich des Abschlusses des belasteten Übertragungsvertrags oder der Bestellung eines dinglichen Rechts über das Gebäude oder über eine selbstständige Gebäudeeinheit, das bzw. die bereits erbaut oder in Bau oder noch zu bauen ist, muss der Kaufvorvertrag die Beglaubigung der Unterschriften des bzw. der anwesenden Versprechenden (je nachdem, ob es sich um ein einseitiges oder einvernehmliches Versprechen handelt) und die Beglaubigung des Notars, dass die entsprechende Nutzungs- oder Baugenehmigung vorliegt, enthalten.
  14. Übertragungsklausel der Vertragsposition eines versprechenden Käufers in einem Kaufvorvertrag
    • Der Kaufvorvertrag kann die Möglichkeit vorsehen, dass der versprechende Käufer seine Vertragsposition an einen Dritten übertragen kann.
    • Falls der Kaufvorvertrag diese Möglichkeit nicht vorsieht, unterliegt die Übertragung der Vertragsposition eine vorherige Genehmigung seitens des versprechenden Verkäufers. Die Vertragspositionzu übetragen, bedeutet, die Position als versprechender Käufer in einem bestimmten Kaufvorvertrag an einen Dritten abzutreten, wobei dieser alle Ansprüche und Verpflichtungen, die für den versprechenden Käufer aus diesem Vertrag entstehen, übernimmt. Die Übertragung der Vertragsposition, bei der der Dritte die Vertragsposition des versprechender Käufer übernimmt, hat die Aufhebung der vertraglichen Bindung des ursprünglich versprechenden Käufer als Folge.
    • Sowohl die Übertragung der Vertragsposition, sowie die einfache Übertragungsmöglichkeit im Kaufvorvertrag vorgesehen, haben steuerliche Auswirkungen in Rahmen der Übertragungssteuer (IMT). Tatsächlich geht das Steuergesetz von einer entgeltlichen Übertragung aus, wenn eine Übertragung der Vertragsposition vorliegt (tatsächlich oder potenziell), in dem es diese Übertragung besteuert, als ob es sich um eine echte Übertragung handelt, d. h. die Steuer wird auf den Anzahlungsbetrag, der vom versprechenden Käufer bezahlt wurde, erhoben, aber zum Satz, der für den Gesamtbetrag gilt.
    • Immer wenn der endgültige Vertrag abgeschlossen wird oder der Steuertatbestand vor dem Abschluss des endgültigen Vertrags auftritt, der als juristische Übertragung des Eigentums behandelt wird, und die Vertragspartei die Steuer bereits wegen dieses Tatbestands bezahlt hat, findet eine zusätzliche Begleichung nur statt, wenn der Betrag für die endgültige Übertragung höher als der Betrag ist, der als Grundlage der vorherigen Begleichung diente. Wenn der Übertragungsempfänger von einer Steuerverringerung oder Befreiung profitiert, wird eine vollständige oder teilweise Annullierung durchgeführt.
    • Die Einbindung von Klauseln im Kaufvorvertrag, die die Übertragung der Vertragsposition des versprechenden Käufers an einen Dritten erlauben oder vorsehen, muss immer sorgfältig bezüglich der damit verbundenen steuerlichen Folgen abgewogen werden.
  15. Nichterfüllung des Kaufvorvertrags: Folgen:

Die Folgen der Nichterfüllung des Kaufvorvertrags können im Vertrag selbst festgelegt werden. Wenn spezifische Bestimmungen im Kaufvorvertrag fehlen, werden die allgemeinen Vorschriften, die im portugiesischen BGB vorgesehen sind, angewendet. Das portugiesische BGB legt die folgenden Vorschriften fest, die zusätzlich angewendet werden können:

  • Bei einer Nichterfüllung seitens des versprechenden Käufers wird dieser die Anzahlung, die er zugunsten des versprechenden Verkäufers gezahlt hat, verlieren.
  • Bei einer Nichterfüllung seitens des versprechenden Verkäufers ist dieser verpflichtet, dem versprechenden Käufer den doppelten Betrag der Anzahlung, die er schon bezahlt hat, zurückzuzahlen; als Alternative zur Rückzahlung des doppelten Betrags der Anzahlung, in Situationen, in denen eine Besitzübertragung der Immobilie vorlag, kann der versprechende Käufer den Wert der Immobilie, der objektiv am Datum der Nichterfüllung des Versprechens festgelegt wurde, abzüglich des vereinbarten Preises, zuzüglich der Anzahlung und des Anteils des Preises, den er schon bezahlt hat, verlangen.
  • Im Kaufvorvertrag muss die Frist, ab dem eine Nichterfüllung gilt und nicht als reiner Verzug (Verspätung bei der Erfüllung) angesehen wird, angegeben werden. Es kann festgelegt werden, dass als eine endgültige Nichterfüllung vorliegt, immer und wenn einer der Parteien sich in Verzug befindet (Verspätung bei der Erfüllung), die andere Partei einer Mahnung einleitet (eine schriftliche Mitteilung sendet) dieser Erfüllung, an der einen angemessene Frist für die Erfüllung der Verpflichtung festlegt wird und, wenn dieser Verpflichtung innerhalb dieser Frist wieder nicht erfüllt wird.
  • Dementsprechend, sollen die Vertragsparteien im Vertrag einer angemessene Frist für die Erfüllung der Verpflichtungen, gemäß die Art. 801 bis 808 des portugiesischen BGB festlegen, für nach der Fälligkeit der Unterzeichnungspflicht des Vertrags festlegen, sodass diese Verzögerung in einer endgültigen Nichterfüllung konvertiert wird.
  • Falls die Vertragspartei wieder seiner Verpflichtung an dem angegebene Datum nicht erfüllt, soll die Gegenpartei eine in den im Vertrag ausgehandelten Form schriftlich verfasste Mitteilung senden mit den Warnung, dass der Vertrag sich als endgültig nicht erfüllt angesehen wird, sodass die Partei in Verzug, entweder die Anzahlung verliert, oder den Anspruch gibt die bezahlte Anzahlung in doppelter Höhe zu verlangen.

Als Alternative zur der oben erwähnte Entschädigungen, die nicht schuldhafte Partei kann entscheiden gerichtlich eine Zwangsvollstreckung einzuleiten, um ein Urteil vom Gericht zu erhalten, das die Geschäftserklärung der schuldhaften Partei ersetzt und somit die Sicherstellung der Durchsetzung des Kaufvorvertrags zu erhalten.

5 - Vorläufige Eintragung (Erwerb und/oder Hyphotek) zugunsten des Käufers.

Bei der vorläufigen Erwerbseintragung handelt es sich, um eine Erwerbseintragung zugunsten des Käufer, die vor den Abschluss der notariellen Übertragungsurkunde, durchgeführt wird.

Der Verkäufer erklärt bei der Eintragung, dass er versprochen hat diese Immobilie dem Käufer für den im Kaufvorvertrag festgelegten Preis zu verkaufen.

Bei der vorläufigen Eintragung von Hypotheken handelt es sich, um die Eintragung einer Hypothek auf die Immobilie, die vor dem Abschluss des entsprechende Hypothek-Beurkundung (in den meisten Fällen wird diese zusammen mit dem Abschluss de Kaufvorvertrags abgeschlossen) durchgeführt wird.

Diese Eintragungen dienen zur Sicherstellung der Eintragungsvorrang gegenüber irgendwelche andere Eintragungen, die eventuell von Dritter bis zum Zeitpunkt der Übertragungsurkunde eingeführt werden können (wie zum Beispiel Verpfändungen oder Hypotheken).

  • Die vorläufige Erwerbseintragung muss vom versprechenden Verkäufer unterzeichnet werden (dessen Unterschrift muss vor Ort notariell beglaubigt sein, oder als Alternative, muss den Antrag auf Eintragung vor Ort im Grundbuchamt unterzeichnet werden). Falls ein unterzeichnete Kaufvorvertrag mit beglaubigte Unterschriften vorhanden ist. kann der Antrag auf Eintragung von einem Rechtsanwalt/Rechtsberater oder selbst vom versprechenden Käufer unterzeichnet werden, insofern dieser Antrag auf Eintragung den Kaufvorvertrag beigefügt (oder beglaubigte Kopie des Kaufvorvertrags) hat.
  • Die vorläufige Eintragung für die Hypothek muss vom versprechenden Käufer unterzeichnet werden (dessen Unterschrift muss vor Ort notariell beglaubigt sein, oder als Alternative, muss den Antrag auf Eintragung vor Ort im Grundbuchamt unterzeichnet werden), insofern der Käufer vorher den vorläufiger Erwerbseintragung vorgelegt hat (praktisch gesehen werden beider Eintragungen gleichzeitig vorgelegt, obwohl die Erwerbseintragung vor der Hypothekeintragung behandelt wird.)

Die vorläufiger Eintragungen sind sechs Monate ab den Vorlegungsdatum gültig, wenn sie nicht in endgültige Eintragungen konvertiert werden.

Nach der Ausfertigung der notariellen Urkunde/privater beglaubigte Kaufs- Verkaufsdokument und Dokument der Hypothek, wenn der Fall ist, müssen die vorläufiger Erwerbs- und Hypothekseintragung als endgültigen Eintragungen konvertiert werden (in dem die Erwerbs- und Hypothekenzwecke zum Zeitpunkt, an dem die Antrag auf die vorläufige Eintragungen, als Eintragungszwecke rückwirkend werden.

Tatsächlich werden die vorläufiger Eintragungen in der Regel nur beantragt , wenn eine Erwerbsfinanzierung vorliegt (da diese eine Anforderung der Bank ist), aber in Wahrheit, stellt die Durchführung von vorläufige Erwerbseintragungen - auch wenn die Bank nicht beteiligt ist - eine zusätzliche Sicherheit für den Käufer dar.

In der Tat, ein vorläufiger Erwerbseintragung kann dem Käufer die Sicherheit geben, dass bei der Ausfertigung der notariellen Übertragungsurkunde, er dieser vorläufiger Eintragung in einer endgültige Erwerbseintragung konvertiert kann und somit die Eintragung von andere Schulden oder Belastungen, die eventuell in der inzwischen Zeit auf die Immobilie eingetragen wurden, annulieren.

Falls keine vorläufige Eintragungen für Erwerb oder für Hypothek ausgestellt wurden, muss die Erwerbseintragung sofort nach der Ausfertigung der notariellen Übertragungsurkunde beantragt werden.

Letztendlich, soll erwähnt werden, dass irgendwelche Eintragung mit dem Steuerregisterauszug oder dem Grundbuchauszug der Immobilie aufgeführt werden.

6 - Ausfertigung der notariellen Übertragungsurkunde

Vor der Ausfertigung der notariellen Übertragungsurkunde oder Privaturkunde einer Immobilie, müssen einige Prüfungen in Sinne die entsprechende Rechtslage zu bestätigen, durchgeführt werden. Viel der Fragen bezogen zur Rechtslage der Immobilie können durch die Dokumenten bezüglich der Immobilie, die in der Regel vom Verkäufer zu Verfügung gestellt werden, welche bereits in den vorherige Punkte erwähnt wurden, geprüft werden.

Die für die notarielle Übertragungsurkunde / Privaturkunde notwendigeDokumente/werden unter Punkt 3.1 angegebenen.

Außer die oben erwähnte Dokumente und außer die oben erwähnte Prüfungen, ist auchwichtig zu prüfen, ob Vorzugsrechten zugunsten Dritter, außer dem Staat (Eigentümer angrenzenden Gebäude, wenn es sich um einer Übertragung eines unbebauten Grundstück handelt, oder Eigentümern von andere unbebautes Grundstück in der selbe Gebiet, wenn es sich um ein unbebautes Grundstück innerhalb einen nationalen Landwirtschaftsschutzgebiet handelt, Pächter der Immobilie, etc.), vorliegen.

Falls Vorzugsrechten zugunsten Dritter vorliegen, soll der Verkäufer nach den Nachweisse, dass die Inhabern der entsprechenden Vorzugsrechten Benachrichtigt wurden, um von diesen Rechten gebraucht machen zu können und dass sie auf ihre Rechten verzichtet haben (ausdrücklich oder weil sie den Frist diesen Rechten gebraucht zu machen ablaufen ließen) angefordert.

Letztendlich, falls eine Hypothek auf die Immobilie vorliegt, muss dem Verkäufer verlangt werden die entsprechend Annullierung zu gewährleisten, in dem er spätesten zum Zeitpunkt der Ausfertigung der notariellen Übertragungsurkunde, ein Dokument zur Beendigung der Hypothek vorlegt. Diese Situation ist es häufig, in Betrachtung, dass die Immobilienagentur oftmals seine Tätigkeiten Finanzieren, in dem sie als Gegenleistung die betreffende Immobilie anbieten und dann später die Beendigung der Hypotheken bezüglich jedes Gebäudeteils, Wohnanlagen oder Haus, insoweit dieser verkauft werden, durchführen.

Außer die oben erwähnte rechtliche Aspekten, vor dem Kauf einer Immobilie, der Käufer soll immer die physische Zustand der Immobilie prüfen, durch eine

  • Bestätigung vor Ort,
  • Bestätigung der Flächen,
  • Eigenschaften und Abgrenzung der Immobilie,
  • Bestätigung des  Standortes,
  • Erhaltungszustand,
  • Aktivitäten, die von den Nachbaren ausgeübt werden, die eventuell die Nutzung der Immobilie beeinträchtigen können,
  • etc.

Bezahlung der Übertragungssteuer (IMT)

Die Bezahlung derÜbertragungssteuer (IMT) muss an dem zuständigen Finanzamt oder per Internet unter (www.e-financas.gov.pt), vor der Ausfertigung der notariellen Übertragungsurkunde, falls keine Befreiung dieser Steuer vorliegt, durchgeführt werden.

Der Betrag, der als Berechnungsgrundlage der Übertragungssteuer (IMT) dient, ist der Besteuerung Einheitswert der Immobilie oder den Übertragungswert, je nach, welche höher ist. Der Betrag der Übertragungssteuer IMT wird durch die Anwendung von im Übertragungssteuergesetz vorgesehen Sätze, die in Steuergruppen unterteilt sind, ermittelt. Sowohl die Steuergruppen als auch die Sätze werden in der Regel jährlich durch das, das die Haushaltsplans genehmigt geändert.

ÜBERTRAGUNGSSTEUERSÄZTE

  • Unbebautes Grundstück – 5%
  • Bebautes Grundstück ausschließlich als Wohnhaus bestimmt 1% bis 6%
  • Bebautes Grundstück ausschließlich als ständiger Wohnungseigentum bestimmt 0% bis 6%
  • Andere Gebäude und andere Erwerben - 6,5%
  • Gebäude, die von Personen mit Steuersitz in einem Land, Gebiet oder Region, die einen günstigeren steuerlichen Regelung unterliegen, in der durch die Verordnung des Finanzministerium zugelassene Liste enthalten - 10%

Übertragungssteuertabelle für das Jahr 2015

Ständiger und Wohnungseigentum

Dieser Tabelle wird für dem Kauf eine Bebautes Grundstück oder unabhängiger Gebäudeteil eines bebautes Grundstück, das auschließlich als ständiger Wohnungseigentum in portugiesischen Festland bestimmt ist, angewendet. Die Immobilien, die de 92.407,00 Euro nicht überschreiten sind von diesem Steuer befreit

Den Betrag, der mit der Übertragungssteuer (IMT) besteuert wird Grenzsatz  (%) Abzuziehender Anteil
Bis 92.407 Euro

0 %

 0,00
Von 92.407 bis 126.403 Euro 2 % 1.848,14
Von 126.403 bis 172.348 Euro 5 % 5.640,23 
Von 172.348 bis 287.213 Euro 7 % 9.087,19
Von 287.213 bis 574.323 Euro 8 % 11.959,32
Über 574.323 Euro Einheitliche Satz von 6%  

Zweitwohnung und zur Vermietung

Schon bei dem Erwerb eines befestigtes Stadtgebäude oder unabhängige Gebäudeteil des befestigten Stadtgebäude , das ausschließlich zum Wonungsnutzung bestimmt ist, die im vorherige Rahmen für das portugiesische Festland eingeschlossen sind., werden folgende Sätze angewendet.

Den Betrag, der mit der Übertragungssteuer (IMT) besteuert wird Grenzsatz  (%) Abzuziehender Anteil
Bis 92.407 Euro

0 %

0,00
Von 92.407 bis 126.403 Euro 2 % 924,07
Von 126.403 bis 172.348 Euro 5 % 4.716,16
Von 172.348 bis 287.213 Euro 7 % 8.163,12
Von 287.213 bis 550.836 Euro 8 % 11.035,25
Über 550.836 Euro Einheitlicher Satz von 6%  

Befreiung der kommunalen Abgabe (IMI) bei dem Erwerb einer Immobilie, die zur Wohnen bestimmt ist

In der Regel muss die Befreiung der IMT (Übertragungssteuersäzte) vor dem des Handels oder Vertrags für die Übertragung und immer vor die vorgesehenen Bezahlung beantragt werden.

Die Befreiung steht nur für den Erwerb einer Immobilie, die ausschließlich zur dauerhaften Eigentumswohnung bestimmt ist, zu, wenn den steuerlichen Wert des Anlagegegenstandes oder den angegebenen Wert der Immobilie, der unter Art. 9 des Übertragungssteuergesetzes vorgesehenen Wert, d. h. in Jahr 2015 den Wert von 92.407 Euro nicht überschreitet.

Die Begünstigungen oder Verminderungen der Sätze werden auch bei Austausch von Immobilien angewendet, wenn die Immobilie, die erhalten wird, ausschließlich für dauerhaften Eigentumswohnung bestimmt ist oder wenn die Differenz zwischen den steuerlichen Wert des Anlagegegenstandes oder die Differenz zwischen den angegebenen Werte (den höherer der beiden) der Immobilie, die ausgetauscht und die, die erhalten wird, den unter Art. 9 vorgesehenen Wert nicht überschreitet.

Das Befreiungsanspruch gilt nur für befestigten städtischen Grundstücken, die ausschließlich zur dauerhaften Eigentumswohnung bestimmt sind und nicht für Grundstücken, die zur Errichtung dieser Immobilien bestimmt sind.

Wenn den Güter ein andere Nutzungszweck innerhalb der Frist von 6 Jahren ab dem Erwerbsdatum gegeben wird, außer im Verkaufsfall, wenn die Immobilien in einem Frist von 6 Jahren ab dem Erwerbsdatum nicht als eigener und ständiger Wohnsitz dienen, oder wenn das Eigentum, das mit der IMT (Übertragungsteuer) besteuert wird, bewertet wurde und den VPT (steuerliche Einheitswert) höher als den im Art. 9 des CIMT (portugiesische Übertragungsteuergesetz) vorgesehenen Wert, ist.

Zahlungsfrist für die Übertragungssteuer (IMT):

Zum Zeitpunkt der Ausfertigung der notariellen Übertragungsurkunde, muss der Käufer dem Notar oder dem Rechtsanwalt oder Rechtsberater die Zahlscheine, bezüglich den vom Käufer geschuldeten Steuern vorlegen: IMT (Übertragungsteuer) und der Stempelsteuer (I.S) mit Zahlungsbelege, außer bei Situationen, an denen das Erwerb von der IMT (Übertragungsteuer) befreit ist. Allgemein, muss die IMT (Übertragungsteuer) an dem Abrechnungstag oder an dem ersten folgenden Werktag bezahlt werden. Wenn das Geschäft oder Vertrag im Ausland abgeschlossen wird, muss die Steuer während dem Monate nach der Übertragung abgerechnet und bezahlt werden.

Bezahlung der Stempelsteuer über Erwerbswert

Die Stempelsteuer über den Übertragungswert hat eine umfangreichen Geltungsbereich, in dem sie alle Geschäfte, Verträge, Dokumente, Bücher, Papier und andere Fakten, die in der Allgemeinen Stempelsteuertabelle vorgesehene sind umfasst.

Das wirtschaftliche Interesse liegt in dem Fall einer entgeltlichen Übertragung des Eingentumsrechtes (z. B.: Kauf eines Gebäudes) oder von Anteile dieses Rechtes über die Immobilien (z. B. Erwerb eines unabhängiges Gebäudeeinheit), bei den Erwerbern. In der Allgemeine Stempelsteuertabelle sind die hierfür steuerpflichtige Werte vorgesehen und die Steuersätze, die an dem Zeitpunkt diese Steuer fällig ist gültige sind, angeben.

Die Stempelsteuer muss von demjenigen, der dazu verpflichtet ist, an der Finanzkassenverwaltung oder in irgendeiner gemäß das Gesetz zugelassene Stelle bis dem 20. des folgenden Monats nach dem dieser Steuerpflicht rechtskräftig wurde, bezahlt werden.

Diese Steuer wird vom Käufer zum Zeitpunkt der Ausfertigung der notariellen Übertragungsurkunde bezahlt und besteuert wird den steuerliche Einheitswert  oder den zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Preis, immer der höheren Wert davon.

Besteuerung des Erwerbswerts: 0,8%.

Besteuerung des Darlehenswert: Stempelsteuer ohne Darlehensgewährung (Finanzmittel 17.1 der TGIS - Allgemeine Stempelsteuertabelle):

  • Bis 1 Jahr, für jedes Monat oder Gebäudeenheit: 0,04%;
  • Von 1 bis 5 Jahren: 0,5%;
  • Über 5 Jahren: 0,6%.

Gebühren der notariellen Übertragungsurkunde oder der Privaturkunde und Grundbucheintragung:

Die Gebühren der notariellen Übertragungsurkunde oder der Privaturkunde hängen vom Notar oder Rechtsanwalt oder Rechtsberater, der das Dokument ausstellt, ab.

Das Grundbucheintragung des Erwerbs zugunsten des Käufers:

Der zuständige Rechtsanwalt oder Notar  muss innerhalb der Frist von 10 Tagen nach Unterzeichnung der notariellen Übertragungsurkunde oder der privatschriftlichen Urkunde, die das Erwerb im Name des Käufers eintragen. Die Grundbucheintragung des Erwerbs im Grundbuchamt kostet 250,00, wenn vor Ort und 225,00, wenn Online durchgeführt wird.

Anmerkung des Erwerbs im Finanzamt zugunsten des Käufers:

Der Notar oder Rechtsanwalt werden nach der Ausfertigung der notariellen Übertragungsurkunde die Anmerkung im Steuerregister zugunsten des Käufer durchführen Die neue Eigentümer sind ab dem Erwerbsdatum für die Bezahlungen der Steuern und Kosten der Immobilie verantwortlich.

7 - STEUERN NACH DEM KAUF IMI (Kommunale Abgabe)

Es handelt sich, um eine Grundsteuer die den steuerliche Einheitswert der Wohnung besteuert.
Dieser Wert wird anhand der Prüfung unter verschiedene Kriterien ermittelt:
Die IMI ist eine jährliche Abgabe, die den steuerliche Einheitswert, je nach Grundstücksteuerregister besteuert und wird durch diesem
Wert mal eine Prozentsatz, der von 0,4% bis 0,7% (städtisches Grundstück) oder von
0,2% bis 0,4% (städtisches Grundstücke, die gemäß die Regel der IMI bewertet wurden) geht, berechnet.

Die Häuser, die als ständiges und eigenes Wohnung (oder als Mietwohnung
bei der ersten Übertragung) bestimmt sind können von dieser Steuer für einem Zeitraum von 3 bis 6 Jahren,
je nach dem steuerlichen Einheitswert der Immobilie, befreit werden.

Dieser Steuerbefreiung muss innerhalb 60 Tage nach der Immobilieanmeldung als Eigentumswohnung, die innerhalb eine maximalen Frist von 6 Monate nach der Ausfertigung der notariellen Übertragungsurkunde
oder der Privaturkunde stattfinden muss
, antragt werden.

Brefreiungstabelle der IMI (Kommunale Abgabe) (*)
Steuerliche Einheitswert Befreiungszeitraum (Jahren)
Bis 157.500 Euro 8
Über 157.500 und bis 236.250 Euro 4


(*) städtische Gebäude, die als Wohnung dienen sollen, gebaut, vergrößert oder verbessert wurden oder entgeltlich als ständige Eigenwohnung des Eigentümers oder dessen Familienangehörigen , erworben wurden.

8 - BÜRGERPFLICHTEN

Der Käufer muss sein Bürgerausweis an einem Standesamt oder an einem Einwohnermeldeamt aktualisieren, in dem er seine neue Adresse angibt. Er muss auch im Kraftfahrzeugregisteramt, Kreisverkehrsamt, oder an einem Einwohnermeldeamt seine Adresse, in der Fahrzeugeintragung aktualisieren.


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